长租公寓行业的变化与机会——麦伟基

火币交易所 2022年08月11日 09:23 125 Connor

此次上海全域静态管理，对长租公寓市场未来的走向和投资机会产生了哪些影响？基于一系列调研结果，包括：对长租公寓赛道内持份者的访谈、调研实际租客（向上海市外环内整租客群投放了800份问卷，访谈在租租客）、并且搜集了后1周内市场租房成交量和咨询量数据，本期嘉宾——麦伟基先生，将与大家分享在此次研究中探得的行业前景与市场机会。

麦伟基先生现任龙地长租公寓部门负责人，主管公司长租公寓业务。麦伟基先生拥有澳门圣约瑟大学高级文凭及康奈尔-南洋理工酒店管理学院高级证书，在酒店、酒店式公寓及长租公寓领域有超过20年的管理经验。曾就职于中骏集团，担任副总裁，分管营运、品牌及营销、信息管理、产品设计与开发管理，管理房间数量规模达23,000套。今天他为大家分享的议题是——长租公寓行业的变化与机会。

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麦伟基先生精彩演讲视频见文末⬇️

#长租公寓行业持份者的看法

2022年5月份，仲量联行发布了全域静态管理中对投资者的调研报告（地产行业），龙地也对长租公寓市场持份者进行了访谈。综合结果表明：

●40%的投资者对于资本化率的预期有所上升。

●对于资产持有方，口罩危机影响经营状况，73%投资人预期资产价格下降。

●增值型投资策略变主流。

●未来，长租公寓和物流仍是受投资者关注度最高的资产类别。

●在全域静态管理中，投资者普遍比较悲观的，租赁市场看得也比较保守，仅有极少部分受访者持有正面态度。

此外，基于访谈结果，麦伟基先生及团队从投资、租赁市场、大宗交易方面总结以下主要观点：

投资：

●GP和LP对投资转保守态度，市场关键词为“不确定”，2022年内很难有成交。

●大部分外资投资人短期内都将处于观望状态；虽不会停止投资，但投资门槛会变高；内资则非常活跃。

●全域静态管理中仍有交易存在，资产价格未发生明显波动。

●口罩危机对经济的影响尚不可知，可能会影响租赁市场，进而将影响资产价值预期。

租赁市场：

●运营商普遍认为出租率和租金在口罩危机后将会下跌，有少部分看法相对稳健，认为市场将迎来复苏。

●行业研究机构看法不一。克而瑞看跌口罩危机后市场租金和出租率，认为将有一波价格战和退租；但市场上也存在一部分顾问公司对公寓版块疫情后的发展抱有积极乐观的态度。

●有少部分品牌方在口罩危机后将对产品进行主动迭代，未来要避免暗房、户内无厨房、户型过小的问题；但也有运营商表示没有产品迭代计划。

大宗交易：

●政府出台经济刺激政策，减税负，缓交金，缓交利息，卖家现金流得以补充，会暂缓出售资产。

●政府增发货币，资产可能发生通胀，一线城市业主实力相对较强，普遍持观望心态，且希望继续持有一线核心资产，不会轻易出售。

●上海口罩危机对酒店经营状况的影响远高于长租公寓，酒店业主可能迫于经营压力调低资产价格。

#对长租公寓赛道的影响

中高端租赁客群收入稳定，抗风险能力强，预判其受疫情影响不会太大。因此，为进一步了解此类人群口罩危机后的变化，2022年5月，针对中高端租客，龙地向上海市场投放了800份问卷，并访谈8位租户。

●被访者画像：26-35岁为主，占比73%；未从婚姻状况中观察到特征；职业以金融，TMT为主；通勤方式多为自驾及地铁。

“复工复产后上海房租一个最大的变化是涨”

●上海解封后，供需不平衡导致中高端长租公寓的租金上涨。据调查显示，上海中高端租客（25-35岁）租房需求预计7.56万套，远高于0.71万套中高端集中式公寓供应。解封后目标客户搬家需求预计0.92万，高于市场中高品质房源库存0.55万套。

“人们需求半径增加，居住升级势头明显市场情绪回稳，市场信心重建”

●线上租赁平台的数据表明，复工后，上海市长租市场的确迎来了一波成交热潮。安居客、贝壳、自如访问量大幅增加，恢复至全域静态管理前水平；个人房源租金上涨9%；集中式公寓租金增长1%；贝壳租金上涨3-5%，户均面积从口罩危机前30平提至50平。

#对目标客户和产品的影响

2022年口罩危机不会导致常住人口的大量流失，但部分租户的房租预算将随收入下降而有所削减。

●仅7%的租客会因全域静态管理而永久离开上海。

●疫情封控导致70%租户的收入不同程度下滑。

●24%的租户会减少未来租金预算。

口罩危机导致客户的选房需求产生了一些变化。

●2022年口罩危机前，租户更关心周边商业、生活配套和交通便捷程度，对租房类型、品牌的关注度并非最高。

●经历了本次口罩危机后，租房类型成为租客未来租房时最重要的考虑因素，租金和品牌的重要程度也显著提升。

●房内设施方面，对户内功能设施、采光、独立厨房、隔音、租房类型、品牌方面有了更多关注。

●户内除基本功能外，净水器、储藏空间、衣帽间和智能马桶最为重要。居家隔离期间使租客意识到生活设施配置的重要性。

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