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团购、限跌、降首付，为了房地产各地政府为何如此拼命
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2022年12月23日 10:00 92
Connor
编者按：
2022年即将过去。年末防疫政策的大调整，让未来呈现全新的可能。可过往并未远去，很多人想必还记得被健康码“支配”的生活，还记得今夏极为罕见的高温，还记得不断出台的楼市新政，以及网上不断出现的各种争议乃至网暴事件。我们准备以五本经典图书为坐标，重新理解这一年出现过的重要事件或现象，这或许可以指引我们更好地走向未来。
这是搜狐·狐度工作室年终策划“书写2022”系列第一篇：
团购、限跌、降首付，为了房地产各地政府为何如此拼命
文|龙之朱
编辑|柯锦雄
2022年这个年末不一般，多项经济政策、社会政策横空出世，产生广泛而深刻的影响。
先是，房地产“金融16条”出台，被视为托市大招，市场一片欢腾。这份由央行和银保监会联合发布的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，明确了16项举措支持促进房地产市场平稳健康发展。政策一出，房地产股迎来全线反弹，部分跌到历史最低点的内房股短短几天直接上涨2倍。
不仅如此，政策性救市效应随着“央妈”关注持续释放。国内最大的6家国有商业银行（工农建交中邮政）密集宣布，将向17家房地产开发商密集投放贷款综合授信超过12,500亿元，以保障其流动性。
其中，招商蛇口、中海发展、绿城、万科、碧桂园、龙湖等头部房企迅速与相关银行签订了战略合作协议，将在房地产开发贷款、并购贷款、个人住房贷款、供应链融资等领域展开全方位合作。
尽管还未见“千树万树梨花开”，但诸多政策之“忽如一夜春风来”，则是肯定的。
来源：视觉中国
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有人感叹，从不缺话题的房地产行业，看来确乎是沦落了。发动国企团购托底，限制房企降价销售，降低二套房首付比例，允许多孩家庭增加购房资格等等，今年，许多地方政府试图从需求端给房地产企业续命，但似乎收效甚微。
如今这一系列让人眼花缭乱的救市之举，也与之前层出不穷的抑市之举一样，其来有自，手法相似，不过是力道相反罢了。
只是，如之前的釜底抽薪一样，眼下的抢着授信，真能让楼市回暖吗？细心的人甚至发现，事实上，房地产市场这些收收放放，在今年大火的一本书里早有提点，堪称“教科书级”暗合了。
这就是上海经济学教授兰小欢的《置身事内》，书的副题是“中国政府与经济发展”。这本书阐述了政府治理与经济增长的关系，书中常识常理迭出，以至于有豆瓣读者惊呼：早知道这样就抓紧买房了。
当然，也有反向惊叹：早知道这样就不买这个房了。不过，这显然不是一本房地产教程，而只是钻到政府决策内部，让一般读者明理的科普书。叙述多于转述，描述多于判断，结论，其实是你自己得出来的。
1、房价
一说房价，鲜有人不焦虑。很多人哀叹，自己几乎把全部人生都绑定在房价上，但却无法挣脱。从放言无忌的吐槽，到半推半就的入局，再到悲壮无奈的还贷。可以说，没有按揭的经历，不足以谈人生。
只是今年的房价有点冷清了。大半年困在疫中的国民，似乎不愿再谈论房价了。数据显示，今年前三季度，百强房企实现全口径销售金额5.31万亿元，同比下降45.8%。堪比腰斩。
这种彻骨的冷，与疫情影响有关，与宏观经济收紧有关，与家庭收入骤减、预期不好有关，与交楼无保障有关——而后者，实际上是前边几个原因导致的结果，然后再往下传导，恶性循环……
《置身事内》写道：土地真正的力量不在“土地财政”，而在以土地为抵押而撬动的银行信贷与其他各路资金。土地财政一旦嫁接了资本市场，加上了杠杆，变成了“土地金融”，能像滚雪球般越滚越大，推动经济飞速扩张，也造就了地方政府越滚越多的债务，引发了一系列宏观经济问题。
《置身事内》 作者：兰小欢，出版社：上海人民出版社
由是观之，只要这个雪球还能滚下去，大概率不会出现问题。但现在问题是，想要雪球负载的东西太多，滚不动了。于是，就玩不下去了。
这些想要负载的东西，包括急剧增长的基础建设资金，以及公共事业支出等等。
为啥玩不下去了？很简单，维系这一切，也即支撑房价和地价的，是人的收入。当越来越多的人收入锐减，并对未来收入缺乏好的预期，则其支出策略必然偏紧。这样，房价烈火烹油般的好日子就不可持续了。
与其说，今年以来的楼市萎靡是开发商无限度加杠杆作死的，或者说银行抽贷逼死的，还不如说，是被一众老百姓捂住口袋（或者口袋空空，无钱可惜）憋死的。
这种收紧，导致了地产商资金链断裂，也导致了地方政府财政吃紧。
2、消费
那么，房价下行，对普通百姓会是一个福音吗？是，也不是。这涉及到房价与经济景气的复杂关系。
尽管大家都喜欢房价下降，但价格从来都是双刃剑。
《置身事内》写道：房价下挫和收入下降会加大家庭债务负担，进而抑制消费。消费占美国GDP的七成，全球金融危机中消费大幅下挫，把经济推向衰退。
房地产常被称作“经济周期之母”，根源就在于其内在的供需矛盾：一方面，银行可以通过按揭创造几乎无限的新购买力；而另一方面，不可再生的城市土地供给却有限。这对矛盾常常会导致资产泡沫与破裂的周期循环，是金融和房地产不稳定的核心矛盾。
其实可以这样理解，房地产本身就是一项大宗消费，且这项大宗消费可以拉动其他上下游诸多消费。这件事情分寸把握得好，就是良性的，也会让整个社会都跑起来，充满生机与活力。
消费受抑，从一组数据可知。来自央行数据显示，今年前十月，我国居民存款增加127016亿元，增幅为12.4%，去年前十月，居民存款增加了62845亿元，增幅为7.1%，今年比去年同期增速扩大了近乎一倍！
要知道，这样的巨额储蓄，是在多次下调利率背景下出现的。这也再度表明，消费者捂住的，不光是买房子的手，还有其他消费之手。这当然是一个不好的信号。
就好像在疫情期间，你会发现，很多人的消费只剩下了口腹之欲，没办法，别的方面？钱花不出去是一层意思，没必要花则是另一层意思。
这也是地方政府既不愿让房地产过热，更不愿让其过冷的深层考虑。这次6家国有商行向17家房地产开发商授信万亿，就是希望通过这样的强心剂，提振市场，启动消费。相信接下来的，还有各种连环刺激举措。
3、人
其实，刺激来刺激去，根本的问题还在人。
《置身事内》写道：房价连着地价，地价连着财政，财政连着基础设施投资，于是经济增长、地方财政、银行、房地产之间就形成“一荣俱荣，一损俱损”的复杂关系。
这种以土地为中心的城市化忽视了城市化的真正核心：人。地价要靠房价拉动，但房价要由老百姓买单，按揭要靠买房者的收入来还，所以土地的资本化，实质上是个人收入的资本化。忽略了人，忽略了城市化本该服务于人，本该为人创造更好的环境和更高的收入，城市化就入了歧途。
以此揆诸现实，今年以来，各地出现的一些现象，多属于反城市化的操作。如过度防疫政策导致一些企业迁徙等，均在减少居民收入的同时，切断了人口与消费的关系。
来源：视觉中国
表面上看，种种做法确实成功地调整了产业、减少了人口数量，但却导致就业更难，老百姓收入增长更慢，从而从根本上断了房地产的根。而当这一切与疫情遭遇，无疑雪上加霜，恢复遥遥无期了。
今年以来房价持续下跌，不过是为之前政策买单罢了，是因亦是果，而且是还没有见底的果。
也因此，激活楼市、烧热消费，直接的授信刺激只是一个方面。从根本上讲，一是持续增加土地供给，真正建立起全国统一的建设用地市场，改变现存的不均衡状态，让吸纳人口更多的东部地区增加用地指标，从而是房价趋于可接受的水平。
这里边需要复杂的政策博弈与区域互动，也需要在逐渐满足不同住房需求的基础上，实现各种分层，最终实现某种“人有所居”的均衡。
再就是切实调整产业结构、人才结构，使产业发展与人口分布更均衡，这样也会在调剂人口的同时，调节供需。
正如兰小欢所言，解决就业和提高收入必须依靠服务业的大发展，而这只能发生在人口密集的城市中。要鼓励更多人进入城市，尤其是大城市，因为大城市市场规模大，分工细，哪怕低技能的人生产率和收入也更高，正是看上去低技能的服务业工作，支撑着大城市的繁华，也支撑着所谓“高端人才”的生活质量。
这就要求各地改变重土地轻人的城市化模式，把更多资源从政府和企业手中转移出来，让城市以人为本，让居民安居乐业，大家对未来有了好的预期了，才会降低储蓄和扩大消费。
这中间，政府的自身改革至关重要。如果依然习惯于传统的大水漫灌做法，以为只要给房地产企业撒钱就可以激活消费，如果依然以为老百姓是惜币不售，以为只要振臂一呼就会应者云集，则未免想简单了。
首要的工作不是让房价热起来，而是让产业兴旺起来，产业兴旺了，民众收入增加了，房价自然会升温。毕竟，经济的河流中，一定要涓流不断。
城市化的核心是人，城市的核心同样是人。这是亘古不变的真理，也是这些年来屡屡被证实的小道理。
此次中央继优化疫情防控“二十条”之后，又推出“新十条”，无疑为经济社会发展松了绑，随着各地开始把主要经济放在发展经济上，之前遭遇重创的经济必将加快恢复，消费开始回升，就业开始增加，收入预期也会越来越好，这样，发展经济的内生动力就会逐渐强劲起来。
在此基础上，滴灌于房地产企业的万亿授信，一方面会帮助其修补既有漏洞，增加流动性，先让市场的水流动起来，尽管依然带着冰凌，但终归是开河了。然后，老百姓顽强的生存意愿自然会复苏，进而汇聚成越来越强大的消费力，市场可期。
所有的救市，都应该与民众内在的消费意愿融合、交汇，才能形成磅礴的动力。
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